Die Bestandsaufnahme - Maßnahmen zur Bestandsaufnahme beim Erwerb oder Sanierung eines Altbaus

Vor dem Erwerb eines Altbaus, egal ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte oder aber auch bei einer Eigentumswohnung sollte man sich neben den Aspekten wie Bauplanungs- und Bauordnungsrecht, Standortfaktoren zur Qualität der Lage des Objektes, natürlich auch über den baulichen Zustand des Gebäudes bewusst sein. Je geringer der substanzielle Eingriff in ein Bestandsgebäude ausfällt, desto geringer fallen auch die Investitionskosten aus.

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Budget

kostenrelevante Maßnahmen im Bestand

vgl. Bert Bielefeld: Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten im Bestand

Grundlagen der Bestandsaufnahme bei Gebäuden

Beim Immobilienerwerb eines Altbaus gibt es regelmäßig viele Risiken die hohe Auswirkungen im Eintrittsfall haben können. Risiken bei Bestandsgebäuden müssen daher identifiziert, in Rangfolge gebracht werden und anschließend sukzessive minimiert werden. Es sollte mit einem fachkundigen Architekten festgelegt werden, wie eine solche Rangfolge von Untersuchungen des Altbaus aussehen könnte. Ziel muss es sein, Mindestinvestitionen für das Bestandsgebäude mit nur geringen Restrisiken zu bestimmen. Je genauer der Käufer über das Gebäude bescheid weiß, desto besser kann er geplante Maßnahmen und Folgekosten einschätzen.

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Bestand

Schematischer Ablauf der Bestandsaufnahme

vgl. Bestandsaufnahme und bauteilbezogene Gebäudeaufnahme, Link

Die Bestandsunterlagen

Zuerst gilt es vorhandene Bestandsunterlagen zu sichten und zu prüfen. Es gilt die Bestandsunterlagen hinsichtlich der Eigenschaften vorhandener Bauteile auszuwerten. Oft stimmen ursprüngliche Pläne mit der aktuellen Bausubstanz des Gebäudes nicht überein. Dennoch lassen sich dadurch viele wichtige Erkenntnisse gewinnen um aufwendigere Untersuchungen vermeiden zu können.

Neben der zeichnerischen Darstellung der vorhanden Bausubstanz sind noch weitere Bestandsunterlagen zusammenzutragen wie

  • statische Unterlagen

  • Baubeschreibung

  • Wärmeschutznachweise

  • Schal- und Bewehrungspläne

  • Baustellenfotos

Die Bauwerksbegehung

Eine anschließende Bauwerksbegehung ist die wichtigste Methode, um sich vor Ort ein Bild des Altbaus machen zu können. Neben einer Erstbesichtung sollte grundsätzlich eine weitere Begehung mit fachlicher Unterstützung durch einen Architekten erfolgen. Hier stehen Grundlegende Probleme mit der Bausubstanz sowie die funktionale Umsetzung von Um- oder Anbauvorstellungen im Vordergrund.

Der weitere Umfang und erforderlichen Maßnahmen für die Bestandsaufnahme sind von dem baulichen Zustand des Gebäudes und der vorgesehenen Planung abhängig. Um zu verstehen welche Kompetenzen die Fachkräfte für die Bestandsaufnahme eines Altbaus mitbringen müssen, gilt es zu klären, welche Leistungen unter “Bestandsaufnahme” zu verstehen sind.

Schwerpunkte der Bestandsaufnahme bei Gebäuden

Im Allgemeinen versteht man unter der “Bauaufnahme” die Erfassung und zeichnerische Darstellung der Geometrie eines Gebäudes (oder eines Bauteils). Um Baumaßnahmen im Bestand durchführen zu können sind jedoch noch weitere detaillierte Informationen gefragt. Bei An- und Umbauten gilt es zum Beispiel statisch konstruktive Belange zu untersuchen. Bei Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind unter anderem auch  energetische Bauteilinformationen notwendig.

Schritt 1: Maßliche Bestandsaufnahme der vorhandenen Baustruktur

Sind vorhandene Bestandsunterlagen nicht aussagekräftig oder gar nicht erst vorhanden müssen digitale Bestandspläne angefertigt werden. Auch wenn alte Papierzeichnungen zum Bestandsgebäude vorhanden sind, gilt es diese in digitale Form zu bringen um die Pläne mit einem Zeichenprogramm (CAD) direkt verarbeiten zu können. Ein genaues Bauaufmaß ist wichtige Vorraussetzung für eine zuverlässige wirtschaftliche Planung. Grundsätzlich besteht die die maßliche Bauaufnahme aus Vermessung und maßstäblicher Aufzeichnung des Bestandes.

Der Einsatz neuster Messgeräte wie Tachymetrie und Laserscanning sind heutzutage universales Arbeitsinstrument zur Aufnahme von Bestandsgebäuden. 3D-Laserscanning revolutioniert jedoch seit kurzem die Dokumentationsmöglichkeiten in der Architektur. Beim 3D-Laserscanning können die Gesamtheit der erfassten Messpunkte als Punktwolke mit aufgenommenen Farbfotos eingefärbt werden, so dass eine hochauflösende dreidimensionale Darstellung des erfassten Objektes möglich ist. Aus der entstandenen dreidimensionalen Punktwolke können Grundrisse, Ansichten, Schnitte, 3D-Modelle als CAD-Dateien verarbeitet werden und so zur Erstellung von Bestandsplänen dienen. Die erzielbare Messgenauigkeit liegt hier im Millimeterbereich.

Aufmaß

3D-Laserscan einer alten Scheune

Schritt 2: Technische Bestandsaufnahme der Bausubstanz

Bei der technischen Bestandsaufnahme werden sämtliche Bauteile des vorhandenen Bauwerks hinsichtlich Funktionsfähigkeit, Zustand und Qualität erfasst und bewertet. Im Gegensatz zur ersten Kurzbegehung ist die technische Bestandsaufnahme ausführlich und detailliert durchzuführen. Zur Erfassung der bautechnischen Eigenschaften des Bestandes, lassen sich viele Schadensbilder bereits durch genaues Hinsehen und dem Wissen um die Schadensbilder feststellen. Weitere Techniken ohne den Einsatz von Hilfsmitteln sind Klopf- und Horchtechnik, Springen sowie Fühlen und Riechen. Weitere technisch aufwendigere Verfahren sind zum Beispiel Endoskopie, Feuchtemessungen und Thermografie. Eine Unterteilung der technischen Bestandsaufnahme kann in folgende Bereiche erfolgen:

  • statisch konstruktive Belange
    Hier erfolgt eine Untersuchung hinsichtlich der Tragkonstruktion, ob die Tragkonstruktion zum Beispiel durch Feuchtigkeitseintrag Schäden erlitten hat. Sollten Umbaumaßnahmen geplant sein, welche die Verkehrslast des Altbaus erhöhen, können auch statisch-konstruktive Untersuchungen erforderlich werden. Mit möglichst geringen Eingriffen in die Bausubstanz gilt es die Festigkeitseigenschaften festzustellen und ggf. erforderliche Maßnahmen planen zu können.

  • Abdichtungstechnsiche Belange

    Bei Altbauten treten häufig Schäden durch Feuchteeintrag in erdberührenden Bauteilen auf. Die erforderlichen horizontalen und vertikalen Abdichtungen wurden häufig aus nicht dauerhaften Materialien ausgeführt oder sogar völlig eingespart.

  • Schalltechnische Belange

    Bei der Bestandsaufnahme schalltechnischer Eigenschaften von Gebäuden wird die Schalldämmung verschiedener Bauteile (Wände, Dekcen, Fenster, Türen, …) sowie erzeugte Störgeräusche (Sanitärinstallationen, Lüftungsanlagen,…) untersucht. Bei Altbauten werden die Ansprüche an heutigen Wohnkomfort in Bezug auf schalltechnische Eigenschaften oft nicht erfüllt.

  • Schadstoffe und Kontamination

    Eine Untersuchung auf möglich vorhandene Gefahrstoffe bei der Bestandsaufnahme von Gebäuden erfolgt durch visuelles erkennen, geruchliches wahrnehmen oder durch Probennahme und Analyse von Verdachtsbereichen. Bei der Bewertung und Analyse des Gebäudebestandes darf eine mögliche Kontamination durch Schadstoffe nicht außer Acht gelassen werden.

  • Brandschutztechnische Bewertung

    Eine frühzeitige Analyse und Bewertung der Brandschutzfragen ist in einigen Fällen unabdingbar. Brandschutzmängel werden leider erst häufig nach Öffnung von Bauteilen hinreichend festgestellt und weiter bewertet. Desweiteren gilt es Rettungswege entsprechend sicherzustellen um eine gefahrlose Selbstrettung zu ermöglichen. Beim Thema Brandschutz entstehen schnell viele Problemfelder (gerade bei komplexeren Bestandsprojekten) so dass eine Beteiligung eines Fachplaners oder Sachverständigen für den Brandschutz unerlässlich ist.

Schritt 3: Energetische Bestandsaufnahme des Gebäudes

Die meisten Altbauten weisen einen energetisch schlechten Zustand auf. Vor allem unsanierte Gebäude die vor Inkrafttreten der 1. Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 errichtet wurden. Eine schlechte energetische Effizienz des Gebäudebestandes bedeutet hohe Abhängigkeit der Betriebskosten von aktuellen Energiepreisen. Bei einer energetischen Bestandsaufnahme werden Energieverluste und mögliche Einsparmaßnahmen gegenübergestellt um eine konkrete Empfehlung für Sanierungsmaßnahmen aussprechen zu können.

  • Gebäudehülle

    Bei Gebäuden die vor 1977 errichtet wurden sind Außenwände, Dächer, Kellerdecken zu unbeheizten Kellerräumen und erdberührte Bauteile in der Regel ohne jegliche Wärmedämmung ausgeführt worden. Undichte Türen und Fenster sowie undichte Bauteilfugen bilden weitere energetische Schwachstellen bei Altbauten. Durch verschiedene Maßnahmen wie Thermografie, Luftdichtheitsprüfung und Überprüfen der Anlagentechnik erfolgt eine energetische Beurteilung der Gebäudehülle.

  • Gebäudetechnik

    Neben der Gebäudehülle wird der Energiebedarf des Gebäudes nicht unerheblich von der Anlagentechnik beeinflusst. Die Anlagentechnik bei Altbauten wurde in vielen Fällen bereits durch modernere Anlagen ersetzt. Gründe für eine Sanierung bzw. Modernisierung sind Anlagenalter, Zustand, erhöhter Komfortanspruch, hohe Betriebskosten oder auch gesetzliche Auflagen sein.

Schritt 4: Dokumentation aller Ergebnisse der Bestandsaufnahme

Die Analyse und die Bestandsaufnahme des Altbaus verlangt unterschiedliche Planungsbeteiligte und Wissen bezüglich Untersuchungsmethoden, Bauschäden und Bauweisen. Die geometrischen und technischen Ergebnisse der Bestandsaufnahme müssen entsprechend dokumentiert auf aufbereitet werden. Die Ergebnisse über die Eigenschaften der Bausubstanz sind entscheidend für einen möglichen Erwerb des Altbaus sowie die weiteren geplanten Planungs- und Bauprozesse.