Scheune ausbauen - Was kommt auf mich zu, wenn ich eine Scheune zu Wohnraum umbauen möchte?

Alte Scheunen wieder rentabel machen

Trotz massiven Leerstands auf dem Land nimmt die Flächenversiegelung immer weiter zu. Neue Baugebiete werden frei gemacht um den Traum vom Eigenheim der Leute nachkommen zu können. Wenn schon auf dem Land, dann wenigstens ein Haus! Dabei sind Bauhernhäuser, Ställe und Scheunen teil unserer ländlichen Identität.

Leerstände schmerzen mich und rufen geradezu nach eigenwilligem Denken.

Oft fehlt es den Eigentümern an Ideen, Fachwissen oder dem letzten Quäntchen Mut. Was ist hier im Gegensatz zum Neubau speziell möglich? Wie gelingt die Verwandlung? Große alte Bauhernhäuser und Scheunen mit ihren ausladenen Dächern, Mauerwerk aus Naturstein und Holztragwerk sind eine interessante architektonische Aufgabe. Da steht zum z.B. eine Scheune, die etwas erlebt hat. In der Menschen gearbeitet haben. In der Werkzeug griffbereit lag. In der Maschinen standen. Ein Gebäude, das eine konkrete sinnvolle Nutzung hatte. Irgendwann sind die Nutzer gegangen oder die Nutzung ist weggefallen. Dann steht nur noch Zeug drinnen, bis auch das (vielleicht) entrümpelt wird. Es gibt Möglichkeiten, diesen Gebäuden neue Nutzungen zuzuführen oder modernen Komfortansprüchen anzupassen! Warum auch abreißen, was noch funktioniert?

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Scheune ausbauen Baugenehmigung: Was genehmigt das Bauamt?

Die Genehmigungsfähigkeit bei der Umnutzung Scheune zu Wohnhaus ist in vielen Fällen rechtlich möglich. Ausschlaggebend ist hier zuerst der Standort der Hofstelle.

Fall 1: Bebauungsplan

Das umzunutzende Gebäude liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Dieser gibt Auskunft darüber, welche Vorhaben erlaubt sind und welche nicht. Die wichtigsten Punkte ergeben sich aus der Art und dem Maß der baulichen Nutzung. Hinsichtlich Art der baulichen Nutzungen wird in unterschiedliche Baugebiete unterteilt, zum Beispiel ob es sich um ein Dorf-, Misch- oder Gewerbegebiet handelt. Landwirtschaftliche Betriebe sind häufig in Dorf- oder Mischgebieten anzutreffen. Eine Umnutzung der Scheune zu Wohnraum stellt in diesen Fällen meist kein Problem dar.Das Maß der baulichen Nutzung gibt Auskunft über die Grundstücksausnutzung. Hier sind Kriterien wie Anzahl der Vollgeschosse, Höhe des Gebäudes etc. ausschlaggebend. Die bestehende Scheune wird bei Ihrem Vorhaben nur unwesentlich verändert. Das Maß der baulichen Nutzung tritt somit in diesem Fall in den Hintergrund.

Fall 2: Ortsteile ohne Bebauungsplan

Liegt kein Bebauungsplan für den betreffenden Ortsteil vor so gelten die Vorschriften des § 34 BauGB für so genannte “unbeplante Innenbereiche”. Lässt sich das Gebiet in dem die Umnutzung der Scheune stattfinden soll einem Gebietstyp nach Art der baulichen Nutzung (s.o. Bebauungsplan) zuordnen, bekommen Sie eine Genehmigung für die entsprechend zulässigen Nutzungen. Sollte eine Eindeutige Identifikation nicht möglich sein, gilt als wichtigstes Prinzip das “Einfügungsgebot”. Es kommt darauf an, dass sich die Umnutzung in die nähere Umgebung “einfügt”. Hier wird unter Bezug auf das Gebot der Rücksichtnahme die Zumutbarkeit des Vorhabens für die nachbarschaftlichen Interessen geprüft.

Fall 3: Außenbereich

Nach dem § 35 BauGB dürfen land- und forstwirtschaftliche Betriebe im Außenbereich privilegiert bauen, weil sie aufgrund Ihrer Zweckbestimmung in den Außenbereich zugewiesen wurden. Eine erstmalige Umnutzung eines Wirtschaftsgebäudes fällt unter begünstigte Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB und ist demnach grundsätzlich möglich. Der Vorteil besteht darin, dass verschiedene Vorschriften, die ein Bauen im Außenbereich nicht ermöglichen würden, hier nicht greifen. Allerdings muss auch hier die Erschließung gesichert sein und es darf keine Beeinträchtigung öffentlicher Belange (z.B. Naturschutz) vorliegen.

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Scheune ausbauen Ideen

Haus in Scheune gebaut

8 Grundsätze zur Umnutzung Scheune zu Wohnhaus im Außenbereich

Eine Scheune ausbauen ohne Genehmigung ist in der Regel nicht möglich. In jedem Einzelfall sollte frühzeitig ein fachkundiger Architekt und die entsprechende Baubehörde mit einbezogen werden. Die meisten Hofstellen befinden sich im Außenbereich. Folgende acht Grundsätze gilt es zu beachten um eine Umnutzung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe zu Wohnraum im Außenbereich umsetzen zu können:

  • Privilegierung

Für eine Umnutzung muss es sich bei Ihnen um ein privilegiert errichtetes und genutztes land- und forstwirtschaftliches Gebäude nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB handeln. Es darf bisher baulich nicht verändert worden sein, so dass es mit dem genehmigten Gebäude nicht mehr übereinstimmt. Dies beinhaltet auch, dass eine fremde Zwischennutzung stattgefunden hat (Die Scheune wurde z. B. als Stall genutzt). Eine nachträgliche Baugenehmigung wäre in diesem Fall zwar möglich, stellt Sie jedoch vor einige Probleme. Zum Beispiel entfällt Ihre Begünstigung als Landwirt für eine weitere Umnutzung, da Sie nur für die erstmalige Umnutzung begünstigt werden. Die nachträgliche Baugenehmigung für Ihre nicht genehmigten Umbauten fällt bereits unter Nutzungsänderung.

  • Baubestand

§ 35 Abs. 4 Nr. 1 a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz

§ 35 Abs. 4 Nr. 1 d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden

Das Gebäude gilt als Erhaltenswert, wenn es noch einen wirtschaftlichen Wert darstellt. Es darf daher nicht verfallen sein. Zulässig errichtet heißt, es muss eine Baugenehmigung vorliegen bzw. eine materielle Legalität bestehen. Zudem muss die Errichtung mehr als 7 Jahre zurück liegen.

  • Nutzung

§ 35 Abs. 4 Nr. 1 c) die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück

Die Anwendung dieser Bestimmung kann seit 2009 jedes Bundesland eigenständig entscheiden. Nordrhein-Westfalen hat als erstes Bundesland diese Frist bis Ende 2018 außer Kraft gesetzt. Danach soll das Gesetz neu bewertet werden. Auch andere Bundesländer haben bereits nachgezogen (z.B. Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen u.a.).

  • Hofstelle

§ 35 Abs. 4 Nr. 1 e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes

Die räumlich-funktionale Zuordnung ist gekennzeichnet durch die unmittelbare Nähe des Gebäudes zur Hofstelle. Bei einer Entfernung von 300 m fehlt es zum Beispiel an der erforderlichen Nähe. Eine allgemein gültige Bestimmung ist jedoch nicht möglich und obliegt der Prüfung des Einzelfalls. Es kann auch selbst Bestandteil der Hofstelle sein. Eine Hofstelle ist grundsätzlich eine mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden bebaute Fläche. Gebäuden die isoliert von der Hofstelle entfernt sind, fehlt es an diesen Merkmalen. Zudem müssen diese Gebäude dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bis zur Nutzungsaufgabe gedient haben.

  • Gestalt

§ 35 Abs. 4 Nr. 1 b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt

Eine Umgestaltung der Kubatur ist in diesem Fall nicht möglich. Genauso wenig wie der Abbruch und anschließender Neubau an gleicher Stelle. Geringe bauliche Erweiterungen müssen im Einzelfall geprüft werden. Entkernen sowie Innere Umgestaltungen sind allerdings durchaus zulässig. Weitere unwesentliche Veränderung die zugelassen werden sind zum Beispiel neue (notwendige) Öffnungen in der Außenwand wie Fenster und Türen sowie (notwendige) Dachflächenfenster. Denkmalgeschützte Gebäude haben ggf. strengere Anforderungen.

  • Verwendung

§ 35 Abs. 4 Nr. 1 f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle

Sie dürfen neben den privilegierten Wohnungen für die Betriebsleiter-Familie und die des Altenteiler höchstens drei nicht-privilegierte Wohnungen je Hofstelle schaffen. Eine Beschränkung für die Zahl der Wohnungen besteht nicht, wenn das Gebäude besonders erhaltenswert und “kulturlandschaftsprägend” ist. Ein Nachweis darüber muss bei der Bauaufsichtsbehörde erfolgen bzw. glaubhaft dargelegt werden, da es nicht generell bestimmen lässt.

  • Ersatzbau

§ 35 Abs. 4 Nr. 1 g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen

Die Verpflichtung keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, ist durch Baulast sicherzustellen. Es soll eine Vergrößerung des Baubestandes im Außenbereich verhindert werden. Ausnahme: Wenn die Neubebauung im Interesse der Entwicklung des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs erforderlich wird, d.h. eine nicht vorhersehbare Ausweitung des Betriebs.

  • Entfernung

Bei der Umnutzung des Wirtschaftsgebäudes zu Wohnraum sollten Emissionen wie zum Beispiel Lärm und Gerüche beachtet werden. Es ergeben sich unter Umständen Schutzansprüche der Bewohner und umliegender emittierender (land- und forstwirtschaftlicher) Betriebe. Diese können auch direkt auf der Hofstelle entstehen, bei der der Betrieb weiter fortgeführt wird. Es wird daher im Einzelfall geprüft, ob der Abstand zwischen beantragtem Wohnraum und (land- und forstwirtschaftlichen) Betrieben in der Umgebung ausreicht. Ist der Abstand zu gering, kann ein Antrag abgelehnt werden. Ein Verzicht auf den Schutzanspruch reicht in diesem Fall nicht aus, da die Behörde objektiv entscheiden muss.

Zusatz: Erschließung

Grundsätzliche Voraussetzung für ein Bauvorhaben im Außenbereich ist, dass die Erschließung gesichert ist. Je nach Vorhaben werden unterschiedliche Anforderungen gestellt. Hier ein Überblick, welche Anlagen in der Regel immer bestehen müssen:

  • Zuwegung

Je nach zu erwartenden Zu- und Abgangsverkehr werden unterschiedliche Anforderungen gestellt. Die Anforderungen fallen bei hohem Verkehrsaufkommen dementsprechend höher aus als bei geringen Verkehrsaufkommen. Mindestvoraussetzungen für die Nutzung als Wohnraum sind, dass das Grundstück von öffentlichen Fahrzeugen erreicht werden kann wie Feuerwehr, Rettungswagen, Polizei und Müllabfuhr. Bei einer verkehrlichen Erschließung über Privatgrundstücke muss diese durch Baulasteintragung gesichert werden.

  • Ver- und Entsorgung

Bei Wohngebäuden müssen Anschlüsse für Wasser (auch Löschwasser) und Strom gegeben sein. Auch die Abwasser- und Müllentsorgung muss ordnungsgemäß erfolgen. Die Abwasserbeseitigungspflicht wird in Außenbereichen auf die Grundstückeigentümer übertragen und erfolgt meist über Kleinkläranlagen (wo kein öffentliches Schmutzwassernetz liegt). Hier sollte vorab die Auslegung der Personenzahl geprüft werden.